美国房地产市场在2009年的表现回顾和2010年的预测介绍

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如山是一位在美国有许多年房地产交易经验的早年留学生。近年来国内房价暴涨,转此文凑凑热闹。同在加州,三藩市就比洛杉矶看好。预计2010年房价上涨的城市,幅度也不大。高失业率使美国的经济复苏形势不乐观。

    ·如 山·
最近读了一些关于房地产市场的文章,包括了全美房地产市场在过去一年(2009年)的表现和今年(2010年)的趋势预测。在这里向诸位有兴趣的读者介绍一下。

根据S & P/Case-Shiller Home Price Indices在今年(2010)一月份的回顾报告,全美房价平均最高峰在2006年的第二季度,20个要素城市的平均最高峰在2006年的7月;近3年的下跌期间平均全美房价最低谷在2009年的第一季度,从高峰期平均下跌32%;20个要素城市的最低谷在2009年的4月;从高峰期平均下跌32.6%;全美房价从2009年的最低谷到2009年底上升6.3%;20个要素城市的房价从2009年的最低谷到2009年底上升5.3%;全美在过去一年(2009)平均下跌2.5%; 20要素城市指数下跌3.1%。

以下是从 S & P/Case-Shiller Home Price Indices 里面反映出来的数据整理汇总:

2009 20个要素城市中房地产市场表现最好的城市顺序:

1. 三藩市——上升4.8%
2. 达拉斯——上升3.0%
3. 圣地亚哥——上升3.7%
4. 华盛顿DC——上升1.9%
5. 丹佛——上升1.2%
6. 波士顿——上升0.5%
7. 洛杉矶——没有升跌

2009 20个要素城市中房地产市场表现最差的城市顺序:

1. 拉斯维加斯——下跌20.6%
2. 坦帕(Tampa,FL)——下跌11.0%
3. 德特勒伊(Detroit, MI)——下跌10.3%
4. 迈阿密————下跌9.9%
5. 凤凰城——下跌9.2%
6. 西雅图——下跌7.9%
7. 芝加哥——下跌7.2%
8. 纽约——下跌6.3%
9. 波特兰(Portland, OR) ——下跌5.4%
10. 亚特兰大——下跌4.0%
11. 夏洛特(Charlotte,NC) ——下跌3.8%
12. 明尼阿波利斯——下跌2.3%
13. 克利夫兰(Cleveland,OH) ——下跌1.2%

以下是Yahoo!Real Estate 的文章(“Where Homes Prices Are Rising” ,Les Christie, CNNMoney.com ,Mar 19th, 2010 )对2010年预计表现最好和表现最差的城市的预测:

2010年 预计房地产市场表现最好的城市顺序:

1. Santa Rosa, CA——将会上升6.0%
2. Cheyenne, WY——将会上升4.7%
3. Kennewick, WA——将会上升4.6%
4. Merced, CA——将会上升4.4%
5. Fairbanks, AK——将会上升4.2%
6. Bremerton, WA——将会上升4.2%
7. Corvallis, OR——将会上升4.2%
8. Tacoma, WA——将会上升3.9%

2010年 预计房地产市场表现最差的城市顺序:

1. Hanford, CA——将会下跌25.9%
2. Miami, FL——将会下跌22.5%
3. Fort Lauderdale, FL——将会下跌21.3%
4. West Palm Beach, FL——将会下跌18.5%
5. Phoenix, AZ——将会下跌18.5%
6. Las Vegas, NV——将会下跌15.4%
7. Tampa, FL——将会下跌13.8%
8. Pensacola, FL——将会下跌13.6%
9. Gainesville, FL——将会下跌13.4%
10. Suffolk, NY——将会下跌13.4%
11. New York, NY——将会下跌12.9%
12. Ocean City, NJ——将会下跌11.8%
13. Bethesda, MD——将会下跌11.8%
14. Deltona, FL——将会下跌11.1%
15. Washington, DC——将会下跌10.7%
16. Atlantic City, NJ——将会下跌10.0%
17. Naples, FL——将会下跌10.0%
18. Fort Walton Beach, FL——将会下跌9.9%
19. Edison, NJ——将会下跌9.8%
20. Minneapolis, MN——将会下跌9.8%
21. Orlando, FL——将会下跌9.0%
22. Prescott, AZ——将会下跌8.6%
23. Los Angeles, CA——将会下跌8.1%
24. Salisbury, MD——将会下跌7.8%
25. Jacksonville, FL——将会下跌7.8%

以上是有关文章的介绍。资料所说是否准确本人不清楚。特别是提到今年将会下跌的地方,文章里面全部有原因分析。有兴趣的读者可以找来研究。

我个人认为,在目前贷款违约率和新Foreclosure率还在增加和失业率没有明显改善的情况下,今年美国总体房地产市场还未能走向上升。部分已经有些上升记录的地方,依然不能乐观认为就会继续攀升。房地产市场是具有地方性,但是总体经济状况的影响也不容忽视。

不过,我总的看法是,处于文章说的上升区的同学不必太兴奋。处于下跌区的同学也不必感到沮丧。因为买卖房地产不像买卖股票,不是完全凭大市定输赢。比如有些区声称去年已经上升20%。你要是买入卖出的是市场价,就算上升20%,想卖出的话,扣除一些修理和交易成本,可能也只是Break even。相反,在一个下降区,可能想买入比市场低50%的物业的机会远比上升区大。因为这些区财务状况有问题的和恐慌性抛售的情况更容易看到。更何况,除了Condo和Townhouse,对于具体一个房子的市场价值的判断就不容易。真正的价值是在卖出时才能确定。另外,我常常说买入房地产跟买入股票的情况不一样,除非是整片的Condo或者Townhouse没有多大的文章可做之外,买入房产就是应该看作一个创造价值的过程。只有创造了价值,才能真正可以容易把握风险(降低甚至消除风险)。